如果传闻成真，那么，临沂第三座吾悦广场将落户火车站片区，届时，河东、北城、火车站片区的三座吾悦广场将形成三角框架，形成商业铁三角。在该片区，吸引了包括碧桂园、儒辰、中海等众多地产开发商大佬。

日前，有官方及业界人士同时透露，新城吾悦方面正在与政府沟通落地火车站片区的有关意向。正处在洽谈阶段，具体什么时间落地尚未有时间表。

此前，有自媒体猜测，吾悦广场看中的正是火车站片区的兰山9号地块；而据该片区的某项目总介绍，吾悦拿下兰山9号地块的可能性比较小，因为9号地块为住宅用地，8号地块才是商业用地。当然，也不排除新城吾悦正在与有关方面谈条件，用商业来勾兑住宅。不管是兰8还是罗8，传闻都并非空穴来风。

新城吾悦2016年进驻临沂，在河东首秀；其配套自持的商业综合体吾悦广场2018年12月正式开业，结束了河东区没有大型商业综合体的尴尬。当时，因海底捞等品牌随吾悦广场入驻，开业当日，曾造成临沂城区大面积拥堵。其后，虽内部传言要在双岭高架和蒙山高架处拿地开发，但后期也是不了了之，一直未有新项目入市。

2020年，开业不到三年的齐鲁园广场项目陷入经营困境，其定位不符合实际，拳头产品无特点难以形成差异化竞争，加上周边聚集了不少商业综合体，包括上海路万达广场、居然之家、颐高上海街、鲁商中心、九州购物中心等，项目所处的商圈竞争十分激烈，濒临倒闭。此时，新城吾悦与冠鲁集团签约，正式接管齐鲁园广场，成为北城新区最大商业综合体“接盘侠”。

据新城控股官网显示，目前临沂已有2座吾悦广场，分别是临沂河东吾悦广场和兰山吾悦广场，不过兰山吾悦广场尚未有任何相关信息披露，有网友猜测，兰山吾悦广场或许就是公告签约落地的齐鲁园广场项目。加上传言中的火车站片区吾悦广场，届时，吾悦广场在临沂的布局就形成落户河东，捡漏北城，抢占南城的态势。

在临沂商圈，以泰盛广场、吾悦广场、万达广场为代表的商业综合体异军突起，让本来就商业氛围浓郁的临沂商圈热闹非凡。因其定位和辐射范围不同，以齐鲁园广场为代表的北城新区商业综合体整体表现平平，不仅凉凉不说，商业综合体的集体扎堆也是经营捉襟见肘，难以继日；齐鲁园广场率先关门歇业，与吾悦广场联姻开发经营。目前，兰山老城区的泰盛广场表现抢眼，客流满满，生意火爆。

河东的吾悦广场，广场商圈的万象汇和罗庄的宝丽财富广场等，因为其地理区位优势，周边无商场竞争力，都可圈可点。随着城市规模的不断发展，体量增大，人口增多；北城新区商业综合体基本满负荷运营，竞争可谓刺刀见红。西部新城形成两个商圈，一个是中南自持的60万方大有境配套。

另一个是汽车站大学城商圈，而建成的滨河万达摩天轮广场进行了很好地补位；周围银杏林、进口商品城、汽车站等无疑对该片区增加了不少人气，属于现有市再有场的成熟之地。

被普遍看好的火车站片区则缺少商业配套。今年10月底，随着沂蒙路下穿兖石铁路通车，临沂城市中轴线沂蒙路将全线贯通，房价上涨，人口急聚的火车站片区将迎来快速发展，虽然交通、教育、医疗育、文化娱乐等配套设施齐全，但一直缺少大型商业综合体进驻。按照商场经营半径来看，离火车片区最近的商场，也只有人民广场商圈。其他便民性商超只有九州、家家悦等；稍微体量大一点的就是麦德龙。

按照内部人士提供的信息，新城吾悦看中的也是火车站南的沂蒙路周边，成熟的城市社区和密集的人口吸引了吾悦。与儒辰的玉兰公馆相邻。无疑，如果最后做实成真，对整个火车站片区来说，将是最大生活配套项目，对整个片区品格提升意义非凡。

但平心而论，如果吾悦广场落户火车站片区的最北端，也就是下穿过来的沂蒙路与清河北路交汇处，位置稍微有些靠北。如果是在沂河路与沂蒙路附近，对整个片区的辐射范围将更大。

有分析认为，作为北城新区的补位产品，火车站片区更大的功能是解决了刚需的买房问题。有分析人士预测，今年年中，火车站片区的高层产品均价将会达到万元以上。不知道，吾悦广场将要落户火车站片区的消息释放后，该区域的房价是不是又会被人刮目相看。（西城南湖）