光阴，就像那流水；生活，仍碌碌无为！除了“烟花”带给这座城市的记忆以外，很多人都感觉“貌似过了一个假夏天”。

立秋后的临沂，真有点秋天的味道，最起码一早一晚是！当然，楼市的秋天来的更早，有点凉凉……离中秋节还有41天，过完中秋就是年，光阴，真像那流水。

大约从上周开始，华瑞城和中海熙园都开启了认筹。从一开始，这两家低调的房企鲜有推广面市，除了那可怜的朋友圈广告外，产品发布会、示范区开放，大同小异，可能连开盘的时间都会相差无几；一个是号称万亿央企首入临沂，一个是很多人不知道的本地新秀。

俗话说，没有对比就没有伤害。那就伤害一下！

华科华瑞城：2月1日拿地；3月16日项目奠基；5月22日产品发布；7月24日示范区开放；现已拿到预售，计划近期开盘。

中海熙园：去年12月21日拿地；4月30日案名发布；7月23日品牌发布；7月31日营销中心开放；现已拿到预售，周末开盘。

神相似！

2月1日，山东华鼎文旅产业发展有限公司（后面称之为华科）以88000万元底价摘得2020-323号宗地，成交价576万元/亩。楼面价：4322元/平方米。商住比2：8，位于河东区沭埠岭一路与军部街交会处西南，军部街小学和三十五中东校区对过。

去年12月21日，曾在临沂地产界闹出史上最大笑话的中海地产，终于如愿以偿摘得罗庄罗11地块，在竞争激烈的火车站片区与本土地产大鳄儒辰集团交恶。此前，中海还未拿地就传播摘地信息被同行和媒体“笑掉大牙”。

罗11号地块，也就是2020-275号地块。位于罗庄区沂蒙路与沂河路交会处东北，约87亩，61900万元成交，712万元/亩，成交楼面地价4107元/㎡，溢价率19%。商住比3：7。

划重点：华瑞城地价576万/亩，楼面价4322元/平方米。中海熙园地价712万元/亩，楼面价4107元/平方米。

华瑞城洋房、小高、高层组合，商业交付商务办公写字楼；毛坯交付。中海熙园全部为小高+高层组合，商业也是建设商务办公写字楼，精装交付。

那么，你关心的房价来了！地价低，毛坯交付的华瑞城高层在12000元--13000元区间；洋房在14000元--15000元区间。而全为精装交付的中海熙园，则相对较低，精装交付11000元左右，最低的高层一楼只有9300元，别忘了，这是精装！当然，两个项目的容积率不同，也是导致价格不同的一个原因。

华瑞城地价低，毛坯交，房价高；中海熙园地价高，精装交，房价低；是贱钱无好货，还是地段配套升值潜力大？咱也不懂，咱也不敢问！

一个地处沂蒙路主轴线，炙手可热的火车站片区；一个占据城市北上东进的核心位置，条件都不差！

火车站片区集结了碧桂园、儒辰、地王、中海等房产巨头入驻，加上兰山和罗庄的资源配套，教育、医疗等设施齐全，房价也是水涨船高，不能同日而语。沂蒙路今年全面打通，沂河高架路明年全线通车，都为该片区加分不少。

同片区在售的项目有碧桂园翡丽澜庭、儒辰海棠樾府和中海熙园。一一路之隔的海棠樾府可谓中海最大的冤家，同一天摘地，前后脚发布产品，两家比着卖，或许也是价格上不去的其中一个原因。让海棠樾府很不爽的中海熙园，到底还是太年轻！

主打刚需，坐拥数万老业主带客，99平方三居室的海棠樾府，或许正在准备给高傲的中海好好上一课！

实力上来讲，央企背景的中海显然略胜一筹，从示范区的调性就能看出来；从乌龙剧透拿地，到对待媒体吝啬推广，中海显然非常傲慢，非常“吊徐”。

仔细看看中海熙园卖不上高价，也是有原因的，位置尴尬，抬头高架，风水不好！

中海熙园南面直面沂河高架路，抬头就是高架，南门堵死；西面虽然紧邻沂蒙路，但由于高架路下穿立交，导致沂蒙路从金八路就开始下穿，上面立交匝道，西门也基本堵死，交通极其不方便。

至于谈到品质，这里不探讨，没有交房不能谈品质。就像是白天表哥表妹，晚上死鬼宝贝见不得光的爱情，满嘴跑火车，“谢幕鬼祟”的理论，纯属坑人！劝你一句：做人不能太阿里！

再来看华瑞城，西靠沂州古城，北邻三十五中，南邻城市中轴线南京路，北邻军部街，西临吃住行、游购娱一体的沂州古城繁华商业区，学区优质、交通便利、配套成熟，可用名校环绕、配套完善来形容。你说香不香？

关键是，这是城市北上东进的核心区域，也就是国际生态城的中心位置。大老板拍板定的地方，哪还有差！民间也有传言说，临沂城区风水最好的两个位置，一个王羲之故居周边，另一个就是沂州古城所在的位置。

当然，同片区的沂州樾府，也是华瑞城最大的竞争对手。从蓄客阶段，营销中心开放，备案，抢人，相对较晚面市的沂州樾府多少有点不讲武德，光“使盒子”。标着华瑞城卖，那是定死的事啦！

至于能不能划入三十五中学区，沂州樾府还得好好备课。两家相比较的话，单从营销中心看，背靠财大气粗老板的沂州樾府，小气不上档次，大意就是“抠嗖嗖”的。

资料显示，华科集团是一家传承建筑文化、专注产品和服务品质的专业地产公司，一个商业华科中心，另一个就是奥德海棠。品质口碑都不错，这也是很多购房者比较看重的，那就是交房案例“非常哇塞”！

这个片区也不是没有缺点，因为河东的穷，导致该片区交通网络配套落后。放眼望去，就像一个大农村，打车都费劲！一条东兴路，修了这么多年都未通车，不是穷是什么！至于生活配套，也木大有选择性，填饱肚子是没有问题！至于醇熟，保守估计五年以后。

拿地时一掷千金、雄心万丈，开盘后高开低走、灰头土脸。这个戏码从去年下半年到今天不断上演。业界有句话叫做：投拓部拍地时脑子进的水，就是今天营销部卖房时流的泪。在房地产野蛮生长期，地王楼王不断涌现，一定是地价决定房价。但现在，却不尽然。

即使不断地对楼市进行调控，但土地市场价格依然一路飞涨。各地经济内卷，政府收入锐减，而此时，土地财政就是最好的补充。当土地财政和GDP增长紧密结合的时候，地价就是开发商和政府的事情，与购房者无关。

对大部分人而言，当收入增长遇到瓶颈，购买力就有了天花板，买房只是买不买得起和看不看得上的问题；而经济持续上行带来的房子供不应求时，购房者没有选择，只能接受地价决定房价的结果。

如今，经济下行、房子在大部分城市供过于求，地价不仅决定不了房价，甚至会被房价决定，导致很多以前的高地价项目，现在赔本卖房已不再是什么新鲜事。就像现在的北城新区，清一色的高端改善住房，pass掉所有刚需后，都面临着蓄客难、去化慢的尴尬现状。

二期某项目面对面抢客，价格悬殊撕逼。月销成交套数仅个位数，按照项目营销人员的推断，为了冲量，年底极有可能低价大抛售。

所以说，当下房地产市场的高地价、高成本不一定会带来高房价。长期来看，一个城市的房价表现，除了短期的政策之外，还和人口的数量有关，尤其是拥有住房需求的人口数量。

买房，既是一道必答题，也是一道选择题。房价高的时候，大部分人都没有逃避与议价的权利，却可以有更好的选择。

对于新房购买者来说，在区位相同的条件下，具备“品牌房企+物业管理+好产品+学区”，才是未来二手房高溢价的重要评判标准。买房既要有战略的眼光，还得有战术的评估，看准城市发展方向，紧跟成功人士步伐。就像临沂人喝糁一样，排队有排队的道理！你说呢？（西城南湖）

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