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长期看人口,千万人口大市山东临沂能否迎来楼市红利?

2021年08月12日 15:15
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来源:临沂资讯网

光阴,就像那流水;生活,仍碌碌无为!除了“烟花”带给这座城市的记忆以外,很多人都感觉“貌似过了一个假夏天”。

立秋后的临沂,真有点秋天的味道,最起码一早一晚是!当然,楼市的秋天来的更早,有点凉凉……离中秋节还有41天,过完中秋就是年,光阴,真像那流水。

大约从上周开始,华瑞城和中海熙园都开启了认筹。从一开始,这两家低调的房企鲜有推广面市,除了那可怜的朋友圈广告外,产品发布会、示范区开放,大同小异,可能连开盘的时间都会相差无几;一个是号称万亿央企首入临沂,一个是很多人不知道的本地新秀。

俗话说,没有对比就没有伤害。那就伤害一下!

华科华瑞城:2月1日拿地;3月16日项目奠基;5月22日产品发布;7月24日示范区开放;现已拿到预售,计划近期开盘。

中海熙园:去年12月21日拿地;4月30日案名发布;7月23日品牌发布;7月31日营销中心开放;现已拿到预售,周末开盘。

神相似!

2月1日,山东华鼎文旅产业发展有限公司(后面称之为华科)以88000万元底价摘得2020-323号宗地,成交价576万元/亩。楼面价:4322元/平方米。商住比2:8,位于河东区沭埠岭一路与军部街交会处西南,军部街小学和三十五中东校区对过。

去年12月21日,曾在临沂地产界闹出史上最大笑话的中海地产,终于如愿以偿摘得罗庄罗11地块,在竞争激烈的火车站片区与本土地产大鳄儒辰集团交恶。此前,中海还未拿地就传播摘地信息被同行和媒体“笑掉大牙”。

罗11号地块,也就是2020-275号地块。位于罗庄区沂蒙路与沂河路交会处东北,约87亩,61900万元成交,712万元/亩,成交楼面地价4107元/㎡,溢价率19%。商住比3:7。

划重点:华瑞城地价576万/亩,楼面价4322元/平方米。中海熙园地价712万元/亩,楼面价4107元/平方米。

华瑞城洋房、小高、高层组合,商业交付商务办公写字楼;毛坯交付。中海熙园全部为小高+高层组合,商业也是建设商务办公写字楼,精装交付。

那么,你关心的房价来了!地价低,毛坯交付的华瑞城高层在12000元--13000元区间;洋房在14000元--15000元区间。而全为精装交付的中海熙园,则相对较低,精装交付11000元左右,最低的高层一楼只有9300元,别忘了,这是精装!当然,两个项目的容积率不同,也是导致价格不同的一个原因。

华瑞城地价低,毛坯交,房价高;中海熙园地价高,精装交,房价低;是贱钱无好货,还是地段配套升值潜力大?咱也不懂,咱也不敢问!

一个地处沂蒙路主轴线,炙手可热的火车站片区;一个占据城市北上东进的核心位置,条件都不差!

火车站片区集结了碧桂园、儒辰、地王、中海等房产巨头入驻,加上兰山和罗庄的资源配套,教育、医疗等设施齐全,房价也是水涨船高,不能同日而语。沂蒙路今年全面打通,沂河高架路明年全线通车,都为该片区加分不少。

同片区在售的项目有碧桂园翡丽澜庭、儒辰海棠樾府和中海熙园。一一路之隔的海棠樾府可谓中海最大的冤家,同一天摘地,前后脚发布产品,两家比着卖,或许也是价格上不去的其中一个原因。让海棠樾府很不爽的中海熙园,到底还是太年轻!

主打刚需,坐拥数万老业主带客,99平方三居室的海棠樾府,或许正在准备给高傲的中海好好上一课!

实力上来讲,央企背景的中海显然略胜一筹,从示范区的调性就能看出来;从乌龙剧透拿地,到对待媒体吝啬推广,中海显然非常傲慢,非常“吊徐”。

仔细看看中海熙园卖不上高价,也是有原因的,位置尴尬,抬头高架,风水不好!

中海熙园南面直面沂河高架路,抬头就是高架,南门堵死;西面虽然紧邻沂蒙路,但由于高架路下穿立交,导致沂蒙路从金八路就开始下穿,上面立交匝道,西门也基本堵死,交通极其不方便。

至于谈到品质,这里不探讨,没有交房不能谈品质。就像是白天表哥表妹,晚上死鬼宝贝见不得光的爱情,满嘴跑火车,“谢幕鬼祟”的理论,纯属坑人!劝你一句:做人不能太阿里!

再来看华瑞城,西靠沂州古城,北邻三十五中,南邻城市中轴线南京路,北邻军部街,西临吃住行、游购娱一体的沂州古城繁华商业区,学区优质、交通便利、配套成熟,可用名校环绕、配套完善来形容。你说香不香?

关键是,这是城市北上东进的核心区域,也就是国际生态城的中心位置。大老板拍板定的地方,哪还有差!民间也有传言说,临沂城区风水最好的两个位置,一个王羲之故居周边,另一个就是沂州古城所在的位置。

当然,同片区的沂州樾府,也是华瑞城最大的竞争对手。从蓄客阶段,营销中心开放,备案,抢人,相对较晚面市的沂州樾府多少有点不讲武德,光“使盒子”。标着华瑞城卖,那是定死的事啦!

至于能不能划入三十五中学区,沂州樾府还得好好备课。两家相比较的话,单从营销中心看,背靠财大气粗老板的沂州樾府,小气不上档次,大意就是“抠嗖嗖”的。

资料显示,华科集团是一家传承建筑文化、专注产品和服务品质的专业地产公司,一个商业华科中心,另一个就是奥德海棠。品质口碑都不错,这也是很多购房者比较看重的,那就是交房案例“非常哇塞”!

这个片区也不是没有缺点,因为河东的穷,导致该片区交通网络配套落后。放眼望去,就像一个大农村,打车都费劲!一条东兴路,修了这么多年都未通车,不是穷是什么!至于生活配套,也木大有选择性,填饱肚子是没有问题!至于醇熟,保守估计五年以后。

拿地时一掷千金、雄心万丈,开盘后高开低走、灰头土脸。这个戏码从去年下半年到今天不断上演。业界有句话叫做:投拓部拍地时脑子进的水,就是今天营销部卖房时流的泪。在房地产野蛮生长期,地王楼王不断涌现,一定是地价决定房价。但现在,却不尽然。

即使不断地对楼市进行调控,但土地市场价格依然一路飞涨。各地经济内卷,政府收入锐减,而此时,土地财政就是最好的补充。当土地财政和GDP增长紧密结合的时候,地价就是开发商和政府的事情,与购房者无关。

对大部分人而言,当收入增长遇到瓶颈,购买力就有了天花板,买房只是买不买得起和看不看得上的问题;而经济持续上行带来的房子供不应求时,购房者没有选择,只能接受地价决定房价的结果。

如今,经济下行、房子在大部分城市供过于求,地价不仅决定不了房价,甚至会被房价决定,导致很多以前的高地价项目,现在赔本卖房已不再是什么新鲜事。就像现在的北城新区,清一色的高端改善住房,pass掉所有刚需后,都面临着蓄客难、去化慢的尴尬现状。

二期某项目面对面抢客,价格悬殊撕逼。月销成交套数仅个位数,按照项目营销人员的推断,为了冲量,年底极有可能低价大抛售。

所以说,当下房地产市场的高地价、高成本不一定会带来高房价。长期来看,一个城市的房价表现,除了短期的政策之外,还和人口的数量有关,尤其是拥有住房需求的人口数量。

买房,既是一道必答题,也是一道选择题。房价高的时候,大部分人都没有逃避与议价的权利,却可以有更好的选择。

对于新房购买者来说,在区位相同的条件下,具备“品牌房企+物业管理+好产品+学区”,才是未来二手房高溢价的重要评判标准。买房既要有战略的眼光,还得有战术的评估,看准城市发展方向,紧跟成功人士步伐。就像临沂人喝糁一样,排队有排队的道理!你说呢?(西城南湖)

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