和往年的天气不同，今年的“秋老虎”没有发威。

有房的卖不掉，没房的买不起；临沂楼市依然低迷。没有了想象中的“金九银十”，意味着，今年的最后一个季度，除了平销，就是让利和打折！地产人，快被KPI逼疯了！

开学第一天，北城新区一方中梁和府仍了一颗炸弹！毛坯洋房均价18000元！

是的，你没听错。

让合理的价格区间回归市场，洋房毛坯开售！

没有轰轰烈烈地开盘仪式，也没有广而告之的出街推广；微凉的初秋小雨纷纷，北城新区二期一方中梁和府悄无声息地开售洋房，平销的那种。

虽然离拿到预售证已经过去了将近100天，但一方中梁和府并没有对外释放洋房价格。这次推出的洋房，只有2#/12#/18#楼三栋楼88套房源。

业内人士介绍，受“双限一竟”调控政策影响，目前，北城新区在售楼盘清一色精装房。目的很明确，那就是通过精装增加利润空间。

毛坯销售从某种层面上讲，就是开发商把本可以利用精装提升的利润，让利于民，让合理的价格区间回归市场。满足群众的住房需求，符合老百姓的民生期盼。

洋房仅卖高层价，刚需和首改都可以上车。

5月11日，一方中梁和府曾向社会公开高层某套精装房源12173元/平，引发北城新区楼市震荡。在当时，这价格放在寸土寸金的北城新区，诱惑力、杀伤力爆表！

因是“双限一竟”地块，虽然4：6的商住比让一方中梁和府楼面价较低，限价15300元的房价也给了一方中梁和府更足够的调整空间，商业和住宅的分片管理、规划产品的设计搭配把房价优化到最佳。

政府限价，开发商通过加精装实现溢价。市场行情好时，虽不情不愿，购房者大多还是会买单。从去年下半年开始，市场开始转凉，不少项目都开始启动全民营销等手段增加去化。不少新入市项目开始选择毛坯入市，甚至一些老项目加推时也砍掉精装修。

目前北城新区在售的项目，一方中梁和府算是毛坯面市独一家，不可否认的是，这是为了加快去化的节奏。同样，一套高层的价格可以买到洋房产品，在房价到达天花板的北城，这个价格显然非常亲民，也非常友好。

再从市场层面观察，楼市发展到今天，理性和平稳占据了上风，投资已不适宜，毕竟未来几年市场并不明朗，加上二手房交易限制，出手的可能性大大降低，很有可能被市场套牢。

但对于刚需和首改来说，其实大可不必徘徊不定，尤其是刚需的朋友，除非整个市场出现明显的降价销售行为，否则越早上车越有利。

乱花渐欲迷人眼，差异化产品破解同质化市场。

这里为什么要突出毛坯呢？首先，北城新区几乎全是精装交付，目的很明确，拿地成本高，利润空间被压榨，通过精装保障利润。

精装交付是政府支持的项目，主要目的是为了避免浪费；同时，精装交付也是开发商提高收益的主要手段。

精装房拎包入住，预算可控制，不用担心超支。除此，节约时间成本也是精装房颇受年轻人青睐的主要原因。

但装修材料质量、环保超标也是其硬伤，加上千篇一律的装修风格，个性化标签不强，回家如同回宾馆。让购房者感受不到明显的参与感和获得感。

与精装房相比，毛坯房的优势要多一些。除了可以根据自己的喜好进行装修，满足个性化差异之外，房价相对便宜，购房压力较小是诱人因素。

在同质化产品严重的市场，如何通过差异化的产品和营销传递项目价值点，非常考验开发企业的智慧。

位置、区域、配套、学区、交通、商业等都相同的情况下，楼盘拼营销，拼活动，拼策划，拼圈层；但最终还得靠产品品质取胜。

差异化的产品和性价比则成了市场成交的砝码，大家都做精装，毛坯在大大降低购房成本的情况下，就成了市场的宠儿。一方中梁和府推出毛坯洋房，市民购房压力减小，后期装修也是因人而异，三五万可以，上百万也行；仅从房价的角度看，性价比非常高。至少，没有绑架购房者的意思。

经历了房价的野蛮疯长期，临沂楼市正在趋于理性。

经历了疯狂的房价野蛮生长期，没有了排队买房的喧闹景象，今年，房企的日子都不好过。原先开盘即售罄，如今开盘讲热销。

当初楼盘间拼的是流速和货值，现在是玩圈层，找差异化。在利润被进一步压榨，市场空间精准的背景下，加“精装”提高“品质”，平衡“高溢价”已然成为主流。

受大环境影响，临沂楼市已逐渐步入稳定期，购房者更加理性。多盘入市抢占市场，供大于求，市场饱和，购房者选择空间大。目前，北城新区在售楼盘超过10个，南城约有20多个同城竞价。买方市场正在逐渐回归，购房者有了更多的选择余地。

业内人士分析，与其发力改善用户和高端塔尖人士，狼多肉少，既不符合市场预期，也满足不了很多购房者安家北城的需求。通过降低利润空间，让利市场，让更多的市民都能在北城买上高性价比的品质好房子，不仅能打造口碑，提升品牌，还能为市场培育老客户。

千万人口红利释放，城市活力显现楼市整体向好。

长期看人口，中期看土地，短期看金融。将近1200多万人的临沂被众多房企瞄准，稀缺的土地资源加上庞大的人口红利，房价一直居高不下。

房价的本质就是人口流动学：一个地方的人口负增长，房价便存在下降的压力。相反，人口在增长，房价便存在上涨的压力。房价涨幅与人口净流入应该保持一致，如果人口流动，格局洗牌。临沂作为山东面积最大、人口最多的城市，吸引农民进城，出台人才政策等都是保持房价稳定的措施。

回过了头来看，随着日兰高铁、京沪高铁二通道和全国五十大交通枢纽的建成，临沂交通网络便捷，出行方便。其带来的虹吸现象也不得不引起高度重视。最直接的就是青岛看上了临沂，一个半小时的车程会让安家青岛更有诱惑力。

不仅如此，京沪高铁二线开通后，南下北上将更加通达，虹吸现象会更加明显，其他城市的人才政策会轻而易举地带走人才，劳务输出，还有财富。只有通过人才政策，吸引大量外来人口，才有可持续发展，才有城市活力。

人口的流失无疑于其城市产业资源的枯竭，没有竞争力的产业做支撑，势必造成人口外出。而高房价也是需要产业去释放。如果城市产业和人口趋势不能持续，那么房价势必失去上涨的动力。

官方数据显示，临沂市的常住人口已达到11018365人，位居山东首位。临沂新出生人口排名全国第二。人口增长速度不但没有减缓，还呈现出高增长状态，长期来看，楼市并不缺乏支撑力。

山东省自然资源厅《山东省国土空间规划（2021-2035年）》就明确指出，到2035年，临沂将形成大城市。

年底或许正是抄底好时机，刚需随时可以上车！

以前看不懂楼市，是因为信息交换不便捷，存在信息差；现在看不懂，则是因为信息交流太便捷，误导因素众多，存在认知差。

不论改善还是刚需，都应该有自己的判断能力，人云亦云要不得。既然有需求，就应该多看多对比，冷静下来了解自己要什么。不要相信房子会大幅度降价，要知道，在未来相当长一段时间内，房子作为优质资产的地位是不可撼动的。

那么，现在上车是不是高位接盘？还是那句话：年底前的行情表现来看，对于刚需和首改，越早上车越有利。

有专家表示，房价反映经济规律，有一个周期性很正常，对于刚需来说，只有早上车才能早安心。因此，未来刚需盘在临沂市场空间广阔。尤其是品牌房企，踏实做好品质，市场认可度还是很高的。

不管怎么说，北城毛坯重回江湖，对“买房人”是好事，价格更亲民，压力减小，刚需能上车。如果不出意外的话，从10月份开始，临沂基本上就不再会有新楼盘开盘啦！原因很简单，银行额度收紧。

阴雨绵绵将近一周，秋衣加身，天气微凉。

不买怕涨，买了怕跌。现在入手楼市，是不是最好的抄底机会？话说到这个份上了，剩下的就看你啦！如果错了也承担，认定你就是答案，那就买吧！（西城南湖）