新年开工首日，临沂某别墅项目媒体群，从项目案名发布到每日一更，开发商的营销团队又开始用抢红包的形式抢占媒体人的社交圈。先不说这个打康养牌的项目如何，单就别墅产品来说，自住可以，投资是坑。不光是临沂，放在全国层面来讲，都一样。

临沂的别墅产品无非有两种情况，一个是打文旅牌的，像沂州古城；一个是打康养牌的，像绿城桃李春风、鲁商知春湖、绿城桃花源等。房地产营销人称别墅是重资产产品，保值升值空间巨大。但时下有分析认为，不管是一线还是五线，不管是市区还是郊区，别墅永远只是自住产品，和投资增值半毛钱关系都没有。

投资别墅绝对是一个巨大的坑。为什么这么说呢？一是别墅产品的接盘侠凤毛麟角；出手太慢，变现周期太长。二是别墅是买得起装不起，装修完毕等到出手的时候，发现下家会把装修的成本都算到你自己身上。终其因素，三是别墅总价高，投资成本大。四是买别墅的要求都很高，二手别墅，除非具有稀缺性，否则大多数买别墅的不想要。

五是别墅属于高端住宅，税费等较普通住宅都要高些。六是别墅升值慢，远不如低总价的普通住宅。从房价增值的纯投资角度和二手房成交来讲，优劣排序如下：多层洋房〉高层〉大平层〉复式〉顶层复式〉底楼带地下室〉无学区老破小〉叠墅〉联排别墅〉独栋别墅。

如果是自住请随意购买，假如买了一套远郊的独栋别墅，你就打算住一辈子吧。比如像河东汤头、山脚野外的类风景区、靠近郯城的罗庄边缘和采矿区附近。像什么春江明月’、天泰沂州府等等。主城区的别墅产品这几年不多，就算有，也是开发商混搭在大盘中的小众产品。

高层、洋房、院子、叠拼、复式等混搭，要的是价格的差价，要的是客户的虚荣心。可能没想用别墅挣几个钱，无非就是提高一下产品结构和业主层次。像白鹭金岸的临沂院子和泰鲁时代城的院子等。其他更多的产品则是用在了高层上。白鹭金岸此前一直做别墅，后来的临沂院子也是仅仅致敬喜欢高品质项目的临沂市民。

作为稀缺产品的别墅项目，大多地处偏远的郊区。离临沂最近的别墅产品也就是沿滨河路南北两侧，北边已经延伸到了河东汤头周边，主打温泉康养牌；南边到了郯城地界，主打富人韭菜牌。

玩圈层，套富人。这样的别墅应该谨慎投资，因为郊外的区域未来不一定会有发展，所以会成为鸡肋，租不好租，住利用率也不高，生活成本不低，卖又买不出高价。虽然面积大但是不一定代表收益高。

房地产发展二十多年，社会上的傻白甜还是多如牛毛。就算不缺钱，也要算好投资升值的回报率。购房投资和购房居住都需要慎重选择，不同的购房目的在选择房子的时候应该也要考虑不同的因素，有的朋友购房投资的时候想要选择郊区别墅。在这里奉劝小老弟一句：投资别墅，往后稍一稍吧。

别墅是高端奢侈生活的象征，如果你买别墅单纯是为了享受周末的度假可以，因为它的居住属性并不高，就像奢侈品，它的存在只是为了彰显主人的身价，它的升值空间并不高，投资价值也并不大。

人始终是要生活的，而生活也是房子的第一属性。就算再好的产品也抵不过天河远阔，人间烟火！当然，你也可以理解为这是没钱人的自卑，随你！（西城南湖）

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