尽管不愿意带上“地王”的帽子,但碧桂园拿下的临沂2020-185号地块仍然坐实了新“地王”。之前,本地开发商儒辰集团的璟宸府项目保持了地价1391万的价格。算上竞建配套费,2020-185号地块最终成交32亿元多,176亩的地块亩均1818万,远远超出璟宸府不止一个身位。
此前,2020-185号地块自2019年挂牌以来,期间几次反复流拍、叫停,虽然“含着金汤匙出生”,但始终未能成交,成为北城仅剩的几个地块之一。由于该宗地实行“限房价、限地价、竞配建公共设施资金数额”办法予以调控,土地出让最高限价245400万元,商品住房(毛坯)销售均价不高于17300元/平方米。24.5亿的成交价,楼面价约8340元/平方米,加上配建公共设施资金7.48亿元,约合楼面价10884元/㎡,溢价率64.82%,按毛坯限价17300元/平方米,还有6416元/平方米的利润,可发挥空间并不多。
2017年,碧桂园正式拓疆临沂。第二年,就以337万/亩的高价竞得蒙阴土地一宗,实现了入驻临沂的第一步。拿下2020-185号地块后,这个案名为“云顶”的项目 ,开启了碧桂园在临沂的扩张之路,11盘联动,项目涉及兰山、蒙阴、郯城、临沭、经开区等,碧桂园胃口不小。
坊间预测,按照以往案例,碧桂园肯定应该继续走精装路线,加上项目地理位置的优越性,碧桂园云顶项目,高层均价达到20000元/平不在话下。业内人士分析,云顶项目地价达到了每亩1820万,直接拉动和提升了周边房价;北城以改善型居住为主,追求品质人居是北城购房的核心诉求,刚需产品不在云顶项目考虑之内。高层产品也会设计不少的大平层,满足居住需求。
由于双限一竟政策,房价被压制,利润被压榨。尽管当地有媒体及行业人士揣测,碧桂园后期会通过车位营销、精致装修、渠道代持、捂盘涨价、双份合同等手段提升和保障利润率,但碧桂园鲁南区域相关工作人员尚不愿轻易作出过多关于营销方式的结论。
纵观周边楼市房价,包括金泰瑞府、锦府、中南林樾、璟宸府等项目,洋房产品过三万基本在意料之中,高层价格有望到达破天荒的两万元,如今的北城,已经彻底将刚需抛弃。当然也有一种可能,碧桂园追求财务数据的高流转率,极有可能薄利多销,严格执行限价政策,也就是所谓的赚个名声。最终是名利双收还是翻车自救还有待观察。
云顶,不知道是不是意味着临沂房价到顶啦!这个时候上车的都是老司机,总而言之,房住不炒是根本。(西城南湖)