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临沂房价高涨背后:“地王”与做生意人的协奏曲

2019年12月25日 08:19
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来源:中国房地产报

 

兰山区火车站片区新项目建设中。

张晶 中房报记者 秦龙|山东临沂报道

“物流之都”临沂最近一年因为环保和房价暴涨问题再次被外界关注。

有数据显示,2019年临沂上半年房价上涨位列TOP20城市第一。在今年6、7、8三个月份,因“双第一”的临沂也被闹得火热。

“2019年5月28日,临沂市北城新区二期B66地块跃升为新‘地王’,1382万元/亩的地价与2018年11月6日的‘地王’价格987万元/亩的相比,一时间激起了临沂市民的购房热情。同时,也将北城新区的房价由原来12000元/平方米迅速拉升至20000元/平方米。”一位多年从事房地产行业的当地人士表示。

面对临沂房地产市场的发展状况,临沂市政府及相关部门也出台了土地竞拍机制、价格备案、限转等一系列政策,有效促进了市场的稳健发展。

但一个值得关注的问题是,对于临沂这样一个人口1000万的三四线城市,到底是什么在支撑着它的房价?

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北城新区领涨

北城新区一期实景。

据世联行公布的临沂市房价数据显示,近年来,临沂房价也是不断走高:2016年商品住宅成交均价5438元/平方米,2017年商品住宅成交均价约7000元/平方米,2018年商品住宅成交均价8080元/平方米,2019年上半年商品住宅均价9133元/平方米。

从近5年商品房年度价格走势看,2016年以前临沂处于价格洼地,其后三年房价进入快速上涨通道,2019年持续刷新市场最高价。

从2019年临沂市楼市成交均价月度走势来看,北城新区自5月份以来房价出现大幅波动,这也是今年以来临沂房地产市场上最明显的特征之一。

(图表来源于世联行)

“北城新区经历2016年~2018年全国房价的整体上涨,在2018下半年开始趋稳,但今年受土拍影响,片区内的房价再次上涨。”北城新区某开发商策划总监郑萌(化名)表示。

北城新区房价的上涨带动了片区内的房地产热,上半年片区内“一房难求”的局面不断上演,甚至还出现了“验资”买房、捆绑地下室车库等对外销售的混乱现象。片区内的金泰瑞府项目在今年上半年住宅不单独销售,买住宅前还需先买一套开发商在市区的商铺,该楼盘在8月份被查出违规销售,被临沂市住建局通报批评后才终止此种操作。

与新房市场相一致,北城新区的二手房价格在上半年也一路高涨。尤其是在五六月份学区房销售旺季,朴园小学三十五中的二手学区房直逼30000元/平方米,与周边15000元-20000元/平方米价格相比几近翻番。

以北城新区为首的房价,不仅带动了兰山区、河东区和罗庄区的房价,也让剩余九县的房价蠢蠢欲动。郑萌称,“与北城新区20000元/平方米的价格相比,其他区域上幅区间还算理性,每平方米涨幅约千元左右,目前在售均价7000元~12000元/平方米之间。”

北城新区不止是一个片区,更是临沂发展的“火车头”。随着购房者对社区环境、住房品质和物业服务等方面要求的提升,北城新区的建设速度也越来越契合改善住房的各种需求。在十多年的发展中,北城新区房价之所以领跑临沂,最主要因素是片区内的发展潜力在大基建的不断落地下得以激发。

据悉,北城新区共分三期开发,一期开发面积为23.7平方公里,目前区域内城市功能配套齐全,新房及还建房入住率已达到80%以上;二期规划用地总面积为21.3平方公里,开发建设已进入收尾阶段,目前多个项目陆续交房;三期正处开发初期,高铁的开通运行让三期已然搭上了交通快捷高效的标签。

(北城新区二期实景)

官方数据显示,2013年北城新区全面启动二期开发。在此前的十几年中,一期住宅规划多属于单位宿舍和还建房,住宅市场价格比较稳定。2017年9月19日,中南以742.5万元/亩摘得北城2017-048地块“地王”项目后,与2016年9月2日新鸥鹏343万元/亩相比翻番上涨,积累了十几年的购房需求让北城新区的房价正式迈入快车道。

随着城市基建项目的不断推进,北城新区形成了以临沂市政府为中心的政治文化商圈,同时,片区内还规划了3家医疗机构和多所重点学校,在政务、医疗、教育、商业、交通等综合服务设施方面,北城新区与老城区相比更具新活力,由此一来,该片区也成为购房者置业的热点。

“临沂作为三线城市,受国家政策影响略慢于一二线城市,涨价周期也相对延后。北城新区作为临沂一个现象级区域,2019年上半年区域内短期供需不平衡,也是导致价格全面抬高的重要因素。”郑萌表示。

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土地供应低位运行 区域内短期供需不平衡

(图表来源于世联行)

“近5年来临沂土地市场供求皆处于低位,土地供应量跟不上市场需求,这在一定程度上也促进了房价上涨。” 临沂一营销代理机构负责人刘远东(化名)表示。

从世联行公布的近五年来临沂土地市场供求图表分析,2014年土地供求处于低位运行,2015年~2017年出现反弹。自2017年以来,受全国楼市高涨的影响,库存去化率不断提升,土地市场供求关系开始逐渐持平,截至2018年,临沂土地市场再度出现供不应求。近两年来,受土地市场的影响,新房去化周期也逐渐缩短,普通住宅库存降至低位,出现量跌价涨。

(图表来源于世联行)

从上述图表可以看出,2014年底到2016年间,临沂市住宅库存量处于高位,这与土地市场供应量充足有直接关系。自2017年以来,住宅库存量急剧下滑,去化周期也开始出现断崖式下跌。

土地市场的供应不足、新建住宅库存量有限,在短期内临沂的房地产市场出现严重的供需不平衡现象,这也是催生房价上涨的重要原因。上半年,在以北城新区为代表的房价高地区域,甚至出现了中介围抢房源、二手房东坐地涨价的现象,业内人士表示,这是由于北城新区一期开发以公务员宿舍和刚需购房需求为主,因此流向市场的二手房源也非常紧俏,归根结底也是市场短期供需不平衡导致的结果。

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知名房企争相布局 高溢价土地频现

(图表来源于世联行)

公开资料显示,截至2016年,临沂城区主要以当地开发企业为主,品牌开发商较少,仅有恒大、绿城等开发商进驻。2017年以后,中南、碧桂园、保利等企业相继布局临沂房地产市场。在这几年中也恰好是临沂土地市场供应的收紧期,而新入驻的一线房企拿地区域也以北城新区及河流两岸区域为主。

土地市场的供应不足导致新拍土地的楼面价不断上涨,高溢价土地频现,房价也随之水涨船高。2019年上半年,临沂全市成交27宗住宅用地(含商住),总成交面积比2018年同期减少了52.81万平方米。在土地市场持续低位运行情况下,部分房企大幅加价形成高溢价率,居住用地全部成交。

土地市场的供不应求导致优质住宅用地更是“一地难求”,土地的高溢价率在一定程度上也拉高了同片区内的房价。

北京路一房产中介门店负责人刘毅华(化名)表示,“地王效应引燃了北城房价的舆论,今年5月份中南B66地块再次蝉联‘地王’,又带来了新一波房价的上涨。以位于老城区和北城新区交会处的滨河万达项目为例,目前价格由起初宣传的9000元/平方米涨至12000元/平方米。”

市区土地市场供应逐步收紧,这种趋势也开始由主城区向外围蔓延。纵观临沂各区土地市场,北城新区居住用地成交均价、溢价率均高居榜首,罗庄区土地供应处于低位,经济开发区亦有多宗优质地块成交,河东区受远郊居住及商服用地影响,目前楼面价整体较低。

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人口红利激发购房热情

一个城市的发展离不开人口的聚集,临沂作为山东省人口最多的城市,已跻身“人口千万级城市俱乐部”。而立足于一个城市的基础,房子就是必选项之一。

最近几年,临沂已发展成为全国规模最大、物流覆盖面最广的市场集群,物流、商贸等第三产业的转型也不断拉动着产业升级。随着临沂经济的不断积累,许多有条件的人口逐步往城区发展成为一种趋势。与此同时,临沂市区内集聚的各类小商品、建材等批发市场,就业岗位和工作机遇对周边人口的吸附效应也非常明显。

由于商贸物流业发达,临沂现金流运转快速,对于手持大量现金的生意人来说,楼市是不二之选。尤其在5月底北城二期“地王”横空出世后,一百平方米房子一夜之间就上涨约20万元,与其他投资项目相比,投资房产更具直接吸引力。这部分生意人全款买房,也直接拉动了北城新区楼市的购买力。

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非理性上涨后房价分化成理性常态

面对上半年北城新区楼市“非理性上涨”的疯狂,有人开始为未来市场表示担忧。

在星河城售楼处看房的王芳(化名)表示,“毕业回临沂快2年了,高房价已经超出了工薪阶层的购买力,南坊是不敢想了,目前打算在罗庄看看,但首付后的还贷压力较大。”也有悲观人士表示,“北城新区透支了未来几年的房价涨幅,高铁开通、高房价也可能会造成人才的流失,降低临沂城市未来的竞争力。”

但业内人士普遍认为,北城新区的高房价是临沂市场的现象级个例。“目前北城区的库存面已下探至低位,但价格还保持在高位。”据郑萌介绍,“2019上半年临沂楼市高涨期,曾出现400人抢购50套房源的现象,二手房中介6月份卖30多套,但11月份仅售出1套。”

刘远东也认为,2019年下半年临沂市新房销售周期已经接近尾声且趋于平稳,窗口期结束。10月22日儒辰集团以总价13.3亿元摘得北城新区2019-106地块成为新“地王”,楼面价8343元/平方米,与5月份“地王”项目楼面价8292元/平方米相比相差无几,与此同时,其东侧的中南林樾项目11月份首开去化率仅为50%~60%。他认为,与“一房难求”的上半年相比,临沂楼市已经进入相对冷静的平稳发展阶段。

据中国房地产业协会房价行情信息显示,截至12月21日临沂市区12月平均房价为10683元/平方米,环比下降3.36%。其中兰山区平均单价为12520元/平方米,环比下跌1.46%;河东区平均单价为8549元/平方米,环比下跌1.66%;罗庄区平均单价为7096元/平方米,环比下跌3.93%。总体看来,临沂各区房价环比涨幅开始略有回落。

据刘远东介绍,受北城新区等热门片区高溢价成交土地的影响,临沂楼市开始出现分化。北城新区房价处于高位,其他区域一直较为稳定。通过调研发现,北城新区在售项目较少,价格保持在高位约20000元/平方米左右;河东区侧重改善客户群体,物业类型以小高层、洋房为主,价格在12000元-14000元/平方米左右;兰山区以老城区的火车站片区为例,碧桂园翡丽之光、玉兰公馆等项目价格9000元-10000元/平方米;罗庄是重工业地区,以地缘性客户为主,百花湖新区星河城项目预计新推洋房、小高层产品,价格9000元-10000元/平方米。

郑萌认为,“短期性房价上涨并非市场常态,在‘房住不炒’‘因城施策’主基调下,加强物流、商贸以及第三产业转型和人才引进是提升城市经济增长点的重要方式,这也是未来临沂房地产市场稳健发展的重要举措。”

责任编辑:马琳 曹冉京

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