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气温骤降 临沂公寓类产品销售也已进入“严冬”

2020年11月26日 11:18
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来源:琅琊新闻网

最近,蛋壳公寓的负面新闻一直在网络上刷屏。据记者了解到,从进入11月起,关于蛋壳的负面风波一直不断。App瘫痪、管家失联、租客没法退押金、房东收不到租金……各类传闻一时间在社交平台上刷屏。

记者了解到,以前临沂的公寓楼也是非常火爆的,因为价格低,好出租,是很多刚需人群和投资客的首选,然而最近这两年,临沂的公寓已经非常冷清,在住宅市场相对于火爆的情况下,公寓的出租和销售都也随着日益寒冷的天气已经进入了“严冬”。

近日,记者就从公寓的出租、售卖等角度采访了我市公寓业务相关的一些市民。

一位最近卖掉公寓的市民这样说:

建议能买住宅的话,优先选择住宅类

我是2017年初入手的蓝湾国际41平精装修能拎包入住的那种,到手26.5万元。现在出售也就刚刚30万元出头,之前每月出租一直都是1200元。

我觉得,小公寓不是房本身,就主要看附加值。我买的这个蓝湾国际是学区房,周围有三小十二中,所以出租来看还不成问题,租户一般都是租来用来陪读的。第二就是小区周围出行还算方便。再者就是老城区周围环境商业程度也还好,也有租户是那种打工族合租的。

我觉得现在投资小公寓主要靠租金,房价大涨是不可能了。四五十万也不是小数,毕竟在我们认知中这是个比较好投资方法了,一定要多想想看看。

以我这么多年持有公寓的经验来看,公寓也有很多缺点:几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户几十户,长长的走廊两边镶满一个个隔间。居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。住起来不舒服且花费也不便宜。

二手房市场不好出手,最初开发商装修成美轮美奂的loft、精装,吸引了很多客户的眼球,尤其很多刚毕业的,拥有一套公寓简直就是自己的梦想,我当初就是那么入坑的……然而实际上,在二手房市场上,与住宅类房子比起来,购买量少的可怜,不容易卖掉,很有可能要在自己的手里成为不良资产,很容易让自己处于被动的情况。

占据自己的资金空间。都说公寓便宜,同样的面积,总价是普通住宅的三分之二甚至一半的价格,很多人是图便宜买的,然而也没想象的那么便宜,等以后想换住宅的话, 无人问,成交周期长,资金没办法周转,喜欢的房子卖掉了一套又一套,你只能与自己的公寓相依为命,且此类房产不能落户。

最后总结一句话,公寓吸引你的点必定是其价格,还有好看的外表。买了之后就会陷入深深的被动中,建议能买住宅的话,优先选择住宅类。

一位从业十年的房产中介这样说:

买房的时候,尽量避开公寓

想购买公寓房的那些购房者们,你们可知道,在房地产行业内关于公寓一直有一个定论:市场上99%的公寓是不能碰的。或许会有不少购房者会对此产生置疑,那我来解释一下造成这种现象的原因主要有三个:

一是产权小、水电贵,不是学区房

公寓属于商业性质的,不管面积是多大平方的,依然无法和住宅一样享受学区的待遇,人们买房除了自主以外,最主要的原因就是用来给孩子上学,而公寓显然不具备这种功能。

另外公寓楼一般实行的是商业水电,价格比正常的居民水电价格贵很多,而且大部分公寓楼是没有燃气的,居住在里面生活便利度也是大打折扣。

二是投资回报率低

以前花20万买一套公寓,地段比较好的地方对外出租价格能达到1500每月,而且行情好的时候每年都能递增,这样的价格十年就能回本。如今虽然临沂的房产市场相对还算红火,但是租房市场价格非常低,一套三居室的租金1500每月的比比皆是,而且水电方面和物业管理方面比公寓强太多。

从房子升值角度来看,公寓升值速度也是非常慢的,有的已经出现了亏本的现象,买的毛坯房花了五六万装修,最后升值的空间还不足五六万。

三是刚需群体过渡性需求减弱

以前年轻人特别喜欢买公寓,一方面能满足自己的自主需求,另一方面也为以后买房子做一个中间过渡,现在刚需买房的理念发生了很大的变化,要么不买房,要么一次性买商品房,公寓不在考虑范围之内。

最后一点,就是面积太小,户型不规整。其实,仅仅是作过渡房的话,那么公寓房还有一些行情,但是,对于二手房市场而言,公寓房是没有什么行情的,皆因公寓房的面积实在是太小了,一般家庭都是不会考虑的。公寓通常大概50至70平米,整体结构不平整,视觉上有压迫感,而且只适合单身和新婚夫妇居住。

所以要是我来做总结的话,买房的时候,如果没有特别的需要,尽量避开公寓。

一位从事买卖公寓业务的业内人士这样说:

按照投资回报率,有些公寓是赔钱的

目前临沂市场的公寓,在设计上,多采用16-32层,4梯16户-26户,建筑面积40-60平米,以单层为主,少量Loft复式;毛坯、简装、精装交付。

在用地性质上,我们所说的公寓一般指40年商服用地上建起来的,商用的水电及物业费,不可以落户,不可以划学区。

临沂公寓的销售价格,这两年变化较大,两年前单价5000左右,总价25万左右的公寓多的是。现在单价7000+,部分项目近万,总价多在35万以上,主流产品50万左右。

临沂公寓的出租价格,以2018年我收集的数据作参考,月租金900-1600之间,多在1200左右。因涉及各地产公司项目,我这里不再列举具体数据。

对比租售比,来简单计算投资回报率,显然一套50万的公寓一个月收租1200元,是赔钱的!

我给大家提供一个我设计的表格,研究上表可以得出:面积相同的公寓,总价越低越值得购买;单价高的公寓,租金高也可以入手,要比较周边租金水平;谨慎使用高杠杆投资公寓。慎重购入大面积、高价公寓。(见图)

临报融媒记者 江岩

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蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场,目前在北京、深圳等城市开设分公司。截至2019年1月17日,蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。

 

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