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签订房屋转让协议后房价上涨,想反悔?法官说:no!

2020年03月31日 15:58
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来源:大众网

买卖双方签订了房屋转让协议但未办理登记或过户手续,随后房价大幅上涨,卖方想出各种理由打算反悔,拒不配合办理登记或过户手续,并主张转让协议无效。买方为此向法院提起诉讼,能得到法院的支持吗?来看法官怎么说!

  案情回顾

2012年5月,原告李某某与被告田某某签订《楼房转让协议书》,约定田某某将单位集资建房宿舍楼房一套转让给原告,房屋位于北城新区,即将施工;李某某支付被告转让费3万元,并顶替田某某缴纳全部房款,房屋所有权归李某某所有,田某某应积极配合将房产证、车位及相关手续办理至李某某名下。后原告依约交付被告3万元,并于2012年至2019年间,顶替被告之名先后交纳房款64万余元,选定了具体房屋。现田某某拒绝履行协议,李某某遂向法院起诉,提出了确认其为涉案房屋及车位的实际购买人、确认双方房屋买卖协议有效、判令被告履行协议等请求。

被告田某某认为,集资建房对象仅限于本单位无房户和住房困难户,被告曾是其单位职工,但原告并非该单位职工,故没有资格购房。田某某的配偶对房屋买卖协议不知情,其本人无权处分夫妻共同财产。且根据有关管理办法,被告擅自将集资建房资格转让给原告的行为,损害了国家、公共利益,违反法律法规的强制性规定。因此双方签订的协议为无效协议。

对上述意见,法官在判决书中作出了评判:

关于双方的房屋转让协议是否有效。法院认为,协议签订时,房屋尚未建成,被告田某某并未取得涉案房屋的所有权,因此田某某转让的并非诉争房屋所有权而是单位集资建房的购房名额或指标。相应的房屋并非是我国政策性福利分房,实质上是一种定向购买的商品房,类似于通过团购得到一定的优惠,可以自由交易,并无禁止转让的规定。双方签订的协议是真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规范,不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,也未损害国家、社会公共利益或第三人利益。因此被告认为涉案房屋转让违法无效的抗辩主张不成立。

关于被告以配偶不知情为由提出的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定,婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:1.夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。2.夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素,当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大,并且购房资格是被告单位所分配,被告处置该购房资格完全符合常理和习惯,原告有理由相信被告有处分权,因此被告以其配偶不知情抗辩合同无效不能成立。

据此,法院作出一审判决,支持原告的诉讼请求。

  法官说法

本案是比较有代表性的案例之一,房价迅速上涨后,不少名额出让方集中出现违约行为,受让方起诉后,社会公众都在等待观望判决结果,当事人也是双方互不让步、不同意调解。为更好地发挥裁判文书的社会效果,有以下几点需要说明:

合同法立法目的是鼓励交易,维护交易安全,促进财富增长。在合同不存在欺诈胁迫等情形,在没有证据证明侵害他人和社会利益的情况下,认定合同无效,不按合同履行,势必助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良风气,使普通的买受人丧失交易的信心,破坏交易安全,更有悖于《合同法》立法目的。此类转让名额的协议,在临沂及全国大量存在,诉到法院的案件只是冰山一角,其协议的基本内容例如更名的约定,已形成交易惯例,原告的诉求虽然措词上有所不同,但大部分符合群众的朴素正义观。

对于其他同类案件中被告提出一些抗辩事由,比如关于房价过快上涨导致原被告利益失衡是否属于民法上的“显失公平”,承办人认为此主张明显不成立。显失公平是指在合同签订时一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,被告以签订合同较长时间后房价上涨主张显失公平不能成立。再如关于本案是否属于逃避国家税收的问题,该问题的核心在于,双方签订合同的标的物并非“房屋”,而仅是“名额”,原、被告双方根本未实际占有房屋,本质上不是房屋的交易,所谓的逃避房屋交易税是不成立的。

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